陕西“限利”新政明压房价暗促刚需 拟试点推行

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来源:中国证券报2012年10月25日11:09【评论0条】字号:T|T

    原标题:陕西"限利"新政明压房价暗促刚需 拟试点推行

  近日,陕西省出台了加强商品房价格成本利润核算的《通知》,“合理利润率控制在10%左右”的内容引发热议。大伙在猜测“限利”不是原因房地产调控政策进一步加强的并肩,也对控制商品房利润水平的可操作性产生质疑。

  被推到舆论风口浪尖的陕西省建设厅官员在接受中国证券报记者采访时表示,《通知》是对“一房一价”政策的进一步细化,以量化区间的方式 加强住房价格管理,并肩希望通过公示项目成本,打消刚性需求的购房顾虑。

  新政暗促刚需购房

  陕西省住房和城乡建设厅的办公地地处省政府大楼9层,10月23日9点,当记者赶到这里时,负责起草《通知》文件的相关部门官员原因早早进入了会议室,这使得原本预约的采访不得不推迟。

  “连续二天 了,厅领导都有一早就召集开会”,工作人员一边介绍,一边不时打开新华网、大秦网等网站,阅读着关于陕西省“商品房利润率控制在10%”的新闻,房地产调控的敏感给大伙带来了巨大的舆论压力。

  等待时间了另原本小时后,陕西省建设厅房地产市场监管处处长张继刚匆匆回到办公室,手里握着厚厚的一叠材料,上端既有省领导批示的文件和统计数据,都有太久媒体陆续发来的采访函。

  “《通知》出台前一天,媒体讨论的太久,有赞成的,都有质疑的。”张继刚直言,希望舆论太久再 积极地看待这项调控政策,“商品房价格成本利润核不是一项探索性的举措,希望通过落实一房一价政策,让老百姓实确实在的就看各区域合理房价是十几个 。”

  据一位参与政策制定的官员介绍,今年9月下旬,建设厅将关于价格核算的设想上报至省政府,得到了省领导的充分肯定,批示中除了希望抓紧落实外, 还建议定期动态分析,以二天 或季度为周期进行统计。尽管舆论对政策操作性地处质疑,陕西省商品房价格核算的政策仍将以试点形式进行推进。

  2012年9月,西安市商品房平均价格为6823元/平米,相比于2010年和2011年的数据涨幅并不大。据西安万科一位项目负责人介绍:“2010年以来,随着限贷和限购政策的相继实施,加之本地工薪阶层收入水平不高,陕西省商品房价格基本保持稳定。”

  为啥在房价平稳的背景下,陕西省要出台“限利”的调控新政?张继刚解释称,陕西省出台商品房价格成本利润核算的政策主要基于两方面原因:首先, 以往“一房一价”仅是报备制,对于价格控制并那么落实到位;其次,陕西省房地产市场渐趋低迷。统计数据显示,今年1月-9月西安市商品房销售790万平方 米,同比下降了7.3%。

  张继刚表示,原因对房地产市场未来走势判断地处差异,购房者观望态度日渐浓厚,导新 建致太久地方住宅销量下滑。通过政府指导的方式 ,能否让大伙了解各区域的房价清况 ,引导刚性需求购房者理性消费,进而活跃房地产市场。

  限利令太久再全面铺开

  “限制利润水平违背市场化原则”、“怎么避免开发商虚报成本”、“物价部门为啥针对单个项目核算成本”,在陕西省调控新政的讨论中,对可操作性的质疑声不断。

  “重在宏观引导,不做微观定位”,张继刚明确表示,“在政策落实过程中,管理部门太久再对备案项目做具体核算,太久我要求其备案价格符合区域合理价格区间。”

  据了解,陕西省拟选着太久典型区域作为试点,选着已完成销售或接近完成销售的项目为样本,参考它们的开发建设成本,上浮10%的利润水平,作为 该区域平均价格的基准。合理价格区间公示后,房地产开发企业在取得预售许可10日内,要一次性公开全部房源,实行“一房一价,明码标价”对外销售。开发建 设单位须在商品房销售前一天到当地价格主管部门进行价格备案,备案价格应在所在区域住房销售价格区间范围内,我希望将不予备案。

  张继刚介绍,本次出台的政策主太久我宏观引导,也太久我说,政府太久我在设定价格区间时,对样本进行成本核算。在政策执行中,管理部门太久再要求备案项 目提供成本数据。我希望,考虑到建筑类型不同、品质不同和环境差异,区域合理价格也会设置较大的区间。此外,商品房价格成本利润核算太久再在全省全面推行,只 会选着太久区域作为试点,累似 西安市选着曲江、浐灞和开发区等地区,宝鸡市选着中心城区和陈仓区。

  新政或将抑制高房价

  在出台商品房价格成本利润核算政策前,陕西省建设厅进行了细致的前期调研,选着了全省2原本商品房项目作为样本。

  一位官员介绍,本次调研涉及全省所有地级市,采取了匿名的方式 ,不公开具体项目名称,但要求提供准确、详实的财务数据。一份西安某开发项目数据 显示,统计资料含高 了土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、所得税、净利润和销售利润率等16个科目。

  该官员表示:“统计数据含高 了商品房开发的主要财务数据,基本反映了真实的成本投入和盈利清况 。整体来看,陕西省省内开发商的销售利润率并不高,不过自有资金利润率能否达到20%-40%的水平。”

  记者在2原本项目样本的汇总数据表中就看,陕西省杨凌市某项目的销售利润率最高,达到了15.45%;而宝鸡市凤翔县某项目销售利润能否否 0.85%。总体来看,陕西省多数样本的销售利润率低于10%,这也成为了本次政策“商品房利润率控制在10%左右”的方式 。

  一位陕西省本地开发商介绍,分区域测算住房项目成本政策的象征意义远高于实际效果,原因在陕西省太久地方,房地产开发的利润水平原因降到了 10%以下。“这几年土地成本、建筑成本都增长较快,尤其是劳动力成本更是飞涨。以我在咸阳的原本项目为例,销售价格勉强维持在34000元/平米,全部销 售完毕的收入共我希望2.1亿元,利润约40000万元。这是不含高 融资成本的。原因房地产信贷收紧,项目资金太久来自社会融资,原因剔除这种‘高利贷’,只 能剩下4000多万了。”

  不过,西安某品牌开发商认为,像曲江区原本高房价的区域有原因受“限利令”冲击明显。“西安市的房地产市场发展格局非常不平衡,东城、西城居住 人群收入水平偏低,以刚性需求为主,开发商利润水平不高。曲江区则是西安市典型的高品质、高房价区域,开发商在高投入的并肩,必然要求更高的回报。我希望, 曲江区房地产项目销售利润率普遍在20%以上。原因政府将商品房利润率控制在10%左右,曲江区商品房项目的开发将受到很大的影响。”(本报记者 刘兴龙)